Guía práctica con preguntas y respuestas claras para propietarios
¿Un solo mes de impago justifica demandar al inquilino?
Sí. Aunque sea solo un mes, el impago del alquiler constituye un incumplimiento del contrato de alquiler. El propietario tiene derecho a actuar desde el primer mes de impago. Así ha venido estableciéndolo la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Hasta hace poco tiempo se consideraba un «mero retraso», actualmente se considera que el pago de la renta superado el mes natural, constituye un incumplimiento del contrato de carácter resolutorio.
¿Qué significa «denunciar» o «demandar» en este contexto?
No es una denuncia penal, sino una demanda civil. El impago del alquiler se resuelve en el ámbito civil, no penal. Se interpone una demanda por desahucio y reclamación de cantidad. Ello conllevará la resolución del contrato de arrendamiento y el lanzamiento del inquilino con recuperación de la posesión (llaves del inmueble).
¿Tengo que avisar al inquilino antes de demandarlo?
Sí, es recomendable, además de ser necesario requerirle para que pague o se avenga a una solución amistosa que ponga fin al incumplimiento. En estos casos hay que estar asesorado por un abogado especializado en desahucios para seguir los pasos adecuados y no equivocarse. Este paso puede evitar un largo juicio y ahorrarle muchos miles de euros de pérdidas y grandes males de cabeza.
¿Cuánto tiempo debo esperar antes de iniciar acciones legales?
Esperar no es un buen consejo. Debemos actuar desde el primer mes. Legalmente, puedes demandar al día siguiente del impago, sin embargo, es recomendable esperar unos días para confirmar que no ha sido un olvido puntual o un mero retraso subsanable. Es muy importante no entrar en una larga situación de impuntualidad y pagos incompletos. Es decir, hay que evitar perpetuar una situación de retraso permanente en el impago de la renta.
¿Y si el inquilino se niega a pagar?
Entonces deberemos interponer una demanda de desahucio por falta de pago acumulando la acción judicial de reclamación de las rentas debidas.
¿Necesito abogado y procurador?
Sí, en todas las demandas de reclamación judicial de desahucio por impago de rentas es preceptiva la intervención de abogado y procurador de los tribunales. Es recomendable estar asesorado por abogados especialistas en desahucios. No cualquier profesional es idóneo para asumir el encargo con garantías de éxito.
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¿Qué ocurre tras presentar la demanda?
El juzgado envía al inquilino una notificación de demanda. Si no paga ni se va voluntariamente, se fija fecha de juicio y, en su caso, fecha de lanzamiento (desalojo y recuperación de las llaves).
¿Puedo recuperar el inmueble rápidamente?
Sí, con el denominado desahucio exprés. La Ley de Enjuiciamiento Civil permite una tramitación más rápida si el contrato y la deuda están claros. Sin embargo, pueden ocurrir circunstancias concretas que alarguen el proceso de desahucio.
¿Puedo reclamar los intereses por el retraso en el pago?
Sí. Puedes exigir el pago de intereses moratorios si así lo estipula el contrato y en cualquier caso en base a la legislación civil.
¿Qué pasa si el inquilino paga antes del juicio?
Si el inquilino paga toda la deuda (más costas e intereses) antes del juicio, puede enervar la acción: se paraliza el desahucio (solo una vez, salvo excepciones). Este derecho del arrendatario debe haberse consignado en el escrito de demanda.
¿Qué documentos necesito para demandar?
- Contrato de arrendamiento.
- Justificantes de impago (extractos bancario, recibos devueltos).
- Reclamación previa (burofax) o intento de mediación.
- Apoderamiento electrónico o poder para pleitos.
- Certificación registral de ser o no ser Gran tenedor de inmuebles de uso residencial.
¿Y si no tengo contrato escrito?
Puedes reclamar igualmente, pero tendrás que probar la existencia del alquiler mediante recibos, transferencias o testigos. El proceso será más complicado.
¿Cuánto tarda el juicio por desahucio?
Dependiendo del Juzgado que deba resolver el desahucio, el proceso puede dilatarse más o menos tiempo. Normalmente el periodo más corto puede ser 2 meses y el más largo hasta 1 año. Puede alargarse si hay recursos o alegaciones. Estar bien asesorado por abogados especialistas en desahucios va a suponer recuperar antes la posesión del inmueble.
¿Y si el inquilino no tiene dinero?
Puedes obtener una sentencia favorable igualmente, pero si no tiene bienes, será difícil cobrar la deuda. Aun así, podrás expulsarlo legalmente del inmueble.
¿Me compensa demandar por solo un mes de impago?
Depende. Si el inquilino sigue sin pagar, es mejor actuar cuanto antes para evitar que se acumulen más impagos. Nuestra experiencia (de más de 26 años) nos demuestra que hay que actuar profesionalmente desde la primera noticia de impago. Si es un error puntual y el inquilino colabora, puede arreglarse sin juicio, pero el inquilino debe saber que el propietario está asesorado por un abogado especializado en desahucios. Los inquilinos saben que si el propietario acepta el retraso del pago, acaba convirtiéndose en una situación habitual. Este es el peor escenario para un propietario.
¿Qué pasa si le doy más tiempo al inquilino?
Puedes esperar un par de semanas, pero no debes esperar a que se solucione «por arte de magia». Los milagros ocurren pocas veces. No esperes indefinidamente. Cuanto más tiempo pase, más rentas impagadas se acumularán y más difícil será recuperar el dinero y el inmueble. ¡Asesórate ya!
¿Puedo cambiar la cerradura o cortar los suministros?
No. Es absolutamente ilegal cambiar la cerradura de una vivienda arrendada que constituye el domicilio personal de un inquilino. Puede acarrearte consecuencias penales por un delito de coacción o allanamiento de morada. Debes seguir el procedimiento judicial. Asesórate y sigue las recomendaciones de tu equipo profesional de abogados especialistas en resolver problemas de impago de rentas.
¿Qué alternativas tengo antes de demandar?
- Pactar un plan de pagos
- Acordar una resolución amistosa del contrato
- Proponer una dación en pago (devolución de llaves a cambio de condonación de la deuda)
En cualquier caso, no contar con abogados de desahucios puede acarrearte más problemas. Puede dilatarse el problema y enquistarse la desagradable situación en la unas personas usan un inmueble de tu propiedad, tú permaneces esperando y nunca llega la solución del problema. ¡Déjate asesorar con los mejores!
¿Qué pasa si no actúo?
El inquilino podría acumular varios meses de impago. Esto complica el cobro y te hace perder tiempo y dinero. Es mejor actuar con rapidez. En estos casos, los abogados especialistas en desahucios mantenemos la validez de la premisa: «El tiempo consolida el impago y debilita el crédito».
¿Puedo incluir al inquilino en un fichero de morosos?
Sí, pero con ciertos requisitos. Debes informarle previamente y contar con documentación que acredite la deuda. Puedes usar ficheros como ASNEF o BADEXCUG.
¿Y si hay cláusulas abusivas en el contrato?
En caso de existir cláusulas abusivas en el contrato, podrían declararse nulas, pero eso no exime al inquilino de pagar el alquiler. La deuda sigue siendo exigible.
¿El inquilino puede pedir justicia gratuita?
Sí, si demuestra insuficiencia de recursos económicos. Esto puede ralentizar un poco el proceso, pero no lo detiene.
¿Qué consecuencias tiene para el inquilino?
El desahucio implicará finalmente:
- La resolución judicial del contrato de alquiler.
- Desalojo del inquilino y su familia del inmueble
- Deuda reconocida judicialmente. Que será ejecutable contra la nómina, bienes y herencias del arrendatario.
- Inclusión en registros de arrendatarios morosos
- Embargos de los bienes e ingresos presentes y futuros del arrendatario
¿Qué puedo hacer para evitar impagos futuros?
- Exigir un aval bancario, o contratar un seguro o Garantía de impago de la renta.
- Comprobar solvencia previa (nóminas, contrato de trabajo de los inquilinos, capacidad de pago de la renta mensual).
- Siempre pactar condiciones muy claras en el contrato de alquiler.
- Realizar seguimiento mensual y puntual de los pagos del arrendatario.
¿Puede el inquilino alegar causas de fuerza mayor?
Independientemente de si esas causas de fuerza mayor son justificadas y probadas. La obligación de pago se mantiene. Salvo que el inmueble arrendado haya perdido la posibilidad de ser utilizado.
¿Y si el inquilino ya ha abandonado el piso?
Puedes demandar igualmente para reclamar la deuda, pero no será necesario el desahucio si ya has recuperado legalmente la posesión. Solo una reclamación de cantidad.
¿Puedo llegar a un acuerdo después de haber presentado demanda?
Sí. En cualquier momento puedes conciliar o pactar con el inquilino y retirar la demanda, siempre que tengas un compromiso de pago o el inquilino haya satisfecho la renta convenida.
¿Es recomendable contratar un abogado especializado en arrendamientos?
Sin duda, no es que sea recomendable, es que es del todo necesario estar asesorado por un abogado especializado en arrendamientos. Te orientará sobre cómo redactar el contrato, cómo actuar legalmente y te ahorrará tiempo y errores en el procedimiento judicial. ¿contratarías a un podólogo para solucionar un problema de corazón? Pues de la misma manera has de contratar a un abogado experto en desahucios y no a un abogado penalista, laboralista o administrativista.
Si tu inquilino no te paga…. ponte en contacto con nosotros: aquí.
