1) Art. 250.1.2º LEC – Recuperación de finca en precario

¿Qué es la posesión de la finca en precario?

Acción para recuperar la posesión de una finca (vivienda, local, rústica) ocupada sin pagar renta ni tener título que habilite la posesión de la finca, por tolerancia o sin consentimiento. Procede contra cualquier persona (familiares, amigos o terceros) que permanezca sin derecho en la posesión del inmueble y que tras haber sido requerido para la desocupación y reintegro de la posesión al legítimo titular, no ha hecho efectiva tal restitución posesoria.

Ejemplo práctico

Caso: Sobrino que vive gratis en el piso de su tía y se niega a irse tras años de tolerancia. Solución: demanda de desahucio por precario acreditando propiedad del demandante y falta de título del ocupante. El proceso más adecuado sería la acción establecida en el art. 250.1.2 LEC.

art. 250.1.2º LEC:

2.º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.

2) Art. 250.1.4º LEC – Tutela sumaria de la posesión

¿Qué es la tutela sumaria de la posesión?

Acción posesoria para restituir la tenencia/posesión ante un despojo o perturbación recientes. Caduca al año desde el hecho (art. 439.1 LEC).

Ejemplo práctico

Caso: Ocupan una nave industrial hace dos meses, cambian cerraduras. Solución: tutela sumaria aportando prueba del despojo reciente y posesión legítima previa.

art. 250.1.4º LEC:

4.º Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.

Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.

Las Principales características de este procedimiento del 250.1.4º LEC son:

3) Art. 250.1.7º LEC – Titular registral de la finca frente a poseedor sin título inscrito en Registro de la Propiedad.

¿Qué es la efectividad de derechos reales inscritos?

Se trata de un juicio verbal de carácter sumario, basado en la presunción que otorga el principio de legitimación registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria a quien ostente un derecho real inscrito en el registro de la propiedad. Permite demandar contra desconocidos ocupantes.

Las causas de oposición a la demanda están muy tasadas, por lo que no cabe oponerse fundamentando otra causa diferente de las contempladas en el art. 444 de la LEC:

art. 444 LEC: Causas tasadas de oposición.(…) 2. En los casos del número 7 o del apartado 1 del artículo 250, la oposición del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes:

1.º Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.2.º Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.3.º Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.4.º No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado».

art. 250.1.7º LEC:

7.º Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.

art. 38 Ley Hipotecaria:

«A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

(…)»

Ejemplo práctico

Caso: Piso de vacaciones de un particular ocupado por desconocidos. Solución: demanda del 250.1.7 LEC contra desconocidos ocupantes y solicitud de requerimiento de 5 días para exhibir título.

Nota: Este cauce está reservado a personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y Administraciones públicas. Para sociedades mercantiles, suele emplearse 250.1.2 o 250.1.4.

4) Conclusiones