¿Puedo resolver el contrato de alquiler por causa de necesidad? Guía práctica 2025

Sí, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite recuperar la vivienda por causa de necesidad (para ti arrendador o familiares en primer grado / cónyuge en supuestos legales), siempre que cumplas requisitos de forma y plazos. En esta guía de DESAHUCIA (abogados de desahucios en Barcelona) te explicamos, con lenguaje claro, cómo notificar, qué plazos debes respetar y qué hacer si el inquilino no entrega las llaves.

1) Qué significa “causa de necesidad” para recuperar la vivienda resolviendo el contrato de arrendamiento.

Es la facultad del arrendador para recuperar la vivienda antes de que termine el contrato porque necesita ocuparla él mismo, su cónyuge (en determinados supuestos) o familiares de primer grado (padres o hijos). No es un “atajo” para resolver el contrato: exige motivo real, aviso previo y ocupación efectiva en plazo.

2) Marco legal (LAU) en 2025

La Ley de Arrendamientos Urbanos en su art. 9.3 LAU prevé que el propietario pueda recuperar la vivienda por causa de necesidad si:

• En el contrato de arrendamiento se ha previsto expresamente la facultad de resolver el contrato, transcurrido el primer año de contrato si el arrendador necesita para su uso o de algún familiar en primer grado o cónyuge. Si no se ha previsto por escrito y de forma expresa en el contrato: no es posible ejercer ese derecho.
• Existe causa real y justificada de necesidad para uso propio, de familiares en primer grado o, según los casos, del cónyuge.
• Se notifica por escrito al inquilino con al menos 2 meses de antelación a la efectiva ocupación por parte del propietario.
• El arrendador (o familiar) ocupa efectivamente la vivienda en un máximo de 3 meses desde que queda libre.

Artículo 9.3 LAU:
Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Nota: La redacción contractual y la fecha del contrato importan. Conviene que un abogado especialista en arrendamientos urbanos revise tu contrato y la normativa aplicable en la fecha de firma para verificar la vía más segura. No todos los contratos contienen esa cláusula que expresamente faculta para recuperar la vivienda en caso de necesidad.

3) Requisitos y pasos clave (checklist)

1. Revisa el contrato y la fecha de firma para confirmar el régimen aplicable y la cláusula que permite recuperar la vivienda en caso de necesidad.
2. Documenta la necesidad (p. ej., cambio de destino en el puesto de trabajo, traslados, separación o divorcio, retorno a la ciudad, necesidad de un hijo o padre,…).
3. Prepara la notificación por escrito (preferible burofax con certificación de texto y acuse): expón la causa, identifica quién ocupará la vivienda y fija la fecha para la entrega de llaves (mínimo con 2 meses de antelación).
4. Conserva la prueba de envío y recepción de la notificación.
5. Ocupación real: una vez libre, ocupa la vivienda en un plazo máximo de 3 meses desde la recuperación. Si no lo haces, el inquilino podría reclamar reingreso o indemnización.

4) Ejemplo práctico (Barcelona)

Caso: Propietaria con contrato de 5 años. A los 24 meses, su hija se separa, abandona el domicilio conyugal y necesita una vivienda en Barcelona. Se envía burofax invocando la causa de necesidad (ocupación para la hija), otorgando 2 meses para la entrega de llaves. Tras el desalojo, la hija ocupa efectivamente el piso dentro de los 3 meses siguientes a la recuperación de la vivienda arrendada. No fue necesario juicio porque el equipo de abogados especialistas de DESAHUCIA realizó todos los trámites legales sin cometer los típicos errores que comenten quienes no se dedican al desahucio por causa de necesidad.

5) ¿Y si el inquilino se niega a marcharse?

Si, pese al aviso formalmente remitido al arrendatarios y al plazo legal concedido, el inquilino no entrega la vivienda en el plazo convenido, tu abogado especialista en desahucios puede iniciar un desahucio por extinción del contrato. En DESAHUCIA nos ocupamos de:

• Redactar la notificación con el contenido exacto necesario, en el plazo legal y realizamos el seguimiento de la comunicación y recepción por parte del arrendatario.
• Facilitamos al arrendatario nuestro contacto para que sus comunicaciones se establezcan -desde entonces- unicamente con nosotros.
• Facilitamos un periodo de negociación para conseguir de forma efectiva y eficiente que arrendador y arrendatario acuerden la forma de resolver el contrato de arrendamiento de forma justa.
• Preparación y Redacción de la demanda y aportación de pruebas documentales de la causa de necesidad.
• Tramitación judicial completa y coordinación del lanzamiento si es necesario. Asistencia presencial en el momento de recuperar la posesión.
• Recuperación de la posesión con la mayor celeridad posible.
• Redactamos el Acta de entrega de la vivienda y documentamos el estado de la vivienda.

6) Preguntas frecuentes

¿Puedo alegar necesidad para vender la vivienda?

No. La venta de la vivienda alquilada no es causa de necesidad. La necesidad está vinculada a una necesidad expresa de ocupar la vivienda por parte del arrendador o de las personas que legalmente tienen derecho a ocuparla, no a querer venderla a continuación.

¿Sirve para hermanos o primos?

No. La regla general se limita a familiares de primer grado (padres e hijos) y, según los casos, al cónyuge en supuestos legales (separación y divorcio).

¿Qué pasa si no respeto los 2 meses de preaviso?

El inquilino puede negarse a resolver el contrato por no haberle notificado en plazo la comunicación de necesidad. Es esencial respetar plazos y forma de la notificación.

¿Y si al final no ocupo la vivienda?

Podrían exigirte una indemnización o la rehabilitación del contrato de alquiler con retorno del inquilino. Actúa siempre de buena fe y con asesoramiento especializado previo.

7) ¿Necesitas ayuda profesional? ¡Por supuesto!

Diariamente muchos clientes nos consultan sobre qué deben hacer cuando reciben la mala noticia de que el inquilino les contesta a su comunicación mediante una respuesta redactada por un abogado del inquilino que se opone a la devolución de la vivienda al propietario arrendador. En la mayoría de los casos, esa mala noticia no habría llegado si el arrendador nos hubiese planteado el problema antes de hacerlo por su cuenta y sin conocimientos o si en vez de haber acudido a un abogado generalista o a un buen amigo con pocos conocimientos, se hubiese asesorado con abogados experimentados. ¿Confiarías tu problema de cardiología a un médico odontólogo? Pues de la misma manera, confía en abogados de referencia en materia de arrendamientos urbanos.  En DESAHUCIA somos abogados hiperespecialistas en desahucios y arrendamientos urbanos en Barcelona y toda Cataluña. Redactamos tu notificación, gestionamos el proceso y protegemos tus derechos en cada fase. De principio a fin.

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