¿Se puede comprar o vender una vivienda que está alquilada?
En el mercado inmobiliario español, es frecuente que surjan dudas cuando se pretende vender o adquirir una vivienda que ya se encuentra alquilada. Como abogados hiper especializados en arrendamientos urbanos y desahucios, desde DESAHUCIA te explicamos de forma clara y rigurosa qué dice la ley, qué efectos tiene sobre el contrato de arrendamiento y qué precauciones debes tomar antes de realizar este tipo de operaciones.
✔️ ¿Es legal vender una vivienda alquilada?
Sí, es perfectamente legal vender una vivienda que está arrendada. El hecho de que un inmueble esté ocupado por un inquilino no impide su compraventa. Ahora bien, esta operación no está exenta de consecuencias jurídicas, especialmente en relación con los derechos del arrendatario.
📜 ¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos?
La normativa aplicable es la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Concretamente, el artículo 14 de la LAU regula qué ocurre cuando se transmite una vivienda arrendada.
El artículo 14 establece:
“El adquirente de una finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”
Esto significa que el nuevo propietario se convierte en el nuevo arrendador, asumiendo el contrato en vigor y respetando sus condiciones mientras dure el plazo legal o pactado.
🔍 ¿Cuándo se respeta el contrato de alquiler tras la venta?
Dependerá de si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad o no:
✅ Contrato inscrito:
Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la compraventa, el comprador queda obligado a respetar el contrato hasta el final del plazo pactado. Es decir, el inquilino mantiene todos sus derechos hasta que expire el contrato.
❌ Contrato no inscrito:
Si el contrato no está inscrito, el nuevo propietario podría no estar obligado a mantener el contrato más allá del plazo mínimo legal de duración (5 años si el arrendador es persona física, 7 años si es persona jurídica), siempre que sea un comprador de buena fe y no conociera la existencia del arrendamiento. En ese caso, podría iniciar un procedimiento de desahucio por necesidad o instar la resolución del contrato conforme a lo previsto en la normativa vigente.
🏠 ¿Y si soy comprador? ¿Puedo echar al inquilino?
No de forma inmediata ni automática. Como nuevo propietario, debes respetar los derechos del arrendatario según la situación contractual y registral. En general:
- Si el contrato está en vigor y dentro del plazo legal mínimo (5 o 7 años): no podrás recuperar la posesión hasta que venza ese plazo.
- Si el contrato ya ha superado el plazo mínimo legal y no está inscrito: podrías comunicar la no renovación o iniciar un desahucio si procede legalmente.
💡 ¿Y si soy propietario y quiero vender una vivienda alquilada?
Es posible vender la vivienda alquilada, pero debes tener en cuenta lo siguiente:
- Debes informar al comprador de la existencia del arrendamiento.
- El comprador se subrogará como nuevo arrendador.
- Si el contrato no está inscrito, puede interesarte pactar con el inquilino una resolución anticipada del contrato, o incluso ofrecerle la posibilidad de adquirir la vivienda.
🛑 Importante: Derecho de adquisición preferente
El artículo 25 de la LAU otorga al inquilino derecho de tanteo y retracto, salvo que se haya pactado lo contrario y se haya renunciado expresamente a este derecho en el contrato.
Esto significa que el inquilino:
- Tiene preferencia para comprar la vivienda en las mismas condiciones que se le ofrezca a un tercero (derecho de tanteo).
- Puede comprar la vivienda si no fue notificado y se vendió a un tercero (derecho de retracto), dentro de los 30 días desde que tenga conocimiento de la venta.
Si estás interesado en comprar o vender una vivienda arrendada, es importante contar con el asesoramiento jurídico profesional de un abogado especialista en arrendamientos urbanos. Te ahorrará disgustos y te saldrá más barato que tener que acudir luego a que te resuelvan un posible problema jurídico.
Llámanos o escríbenos y te asesoraremos, evitándote problemas.
