Cuando un inquilino deja de pagar la renta de un inmueble, es natural que el arrendador quiera recuperar su propiedad lo antes posible. Sin embargo, acceder al inmueble sin seguir el cauce legal establecido puede acarrear graves consecuencias. En esta entrada, como despacho especializado en Derecho Inmobiliario y con amplia experiencia en procedimientos de desahucio por impago, analizamos cuándo y cómo puede el arrendador recuperar judicialmente el inmueble.
El impago de la renta como causa de resolución del contrato
El artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el arrendador podrá resolver el contrato por falta de pago de la renta. Esta previsión legal legitima al propietario a iniciar un procedimiento judicial de desahucio por impago, que tiene como objetivo doble: recuperar la posesión del inmueble y reclamar las rentas impagadas.
¿Qué implica entrar en la vivienda sin consentimiento?
Que no se puede acceder directamente al inmueble aunque el inquilino no pague. La posesión del arrendatario está protegida por el ordenamiento jurídico, y cualquier entrada sin autorización judicial podría constituir un delito de allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal) o, en su caso, un delito de coacciones (art. 172).
Vías legales para recuperar el inmueble
El único cauce legalmente válido para recuperar el inmueble arrendado es el procedimiento de desahucio por falta de pago, que se tramita ante el juzgado de primera instancia correspondiente al lugar donde se encuentra el inmueble.
A) Procedimiento verbal de desahucio
Desde la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), este procedimiento se sigue por juicio verbal, que, si no se formula oposición por el inquilino, puede concluir con un decreto de archivo y lanzamiento en plazos relativamente breves.
Los pasos son los siguientes:
- Requerimiento de pago (opcional, salvo para interrumpir la enervación).
- Presentación de demanda ante el juzgado, solicitando la resolución del contrato, el lanzamiento y el pago de rentas vencidas.
- Admisión a trámite y señalamiento de fecha de juicio y lanzamiento.
- Posible oposición del inquilino.
- En caso de no comparecencia u oposición infundada, se dicta decreto de archivo y se ejecuta el lanzamiento.
B) Enervación del desahucio
El inquilino podrá evitar el desahucio mediante el pago de lo debido si no ha enervado previamente. Por eso es frecuente enviar un burofax previo al proceso, dejando constancia del requerimiento y cerrando la puerta a la enervación.
¿Y si el inmueble está vacío?
Una duda frecuente: ¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no vive allí y ha dejado de pagar?
Aunque parezca razonable, la jurisprudencia ha sido muy clara: mientras el contrato siga en vigor o no exista una resolución judicial, no se puede recuperar la posesión extrajudicialmente, ni siquiera si el inmueble está deshabitado. La mera existencia del contrato impide al arrendador actuar por su cuenta.
La sentencia del Tribunal Supremo (STS 481/2012, de 17 de julio) establece que la posesión del arrendatario se presume legítima, y solo puede cesar mediante:
- Desistimiento del arrendatario, o
- Resolución judicial del contrato.
Consecuencias de acceder al inmueble por cuenta propia
Muchos arrendadores desconocen que el acceso unilateral al inmueble puede ser considerado un delito:
- Allanamiento de morada (art. 202 CP) si el inmueble es vivienda habitual.
- Allanamiento de domicilio de persona jurídica o despacho (art. 203 CP).
- Coacciones si se cambia la cerradura o se impide el acceso al arrendatario (art. 172 CP).
Además, el inquilino podría denunciar por daños o exigir una indemnización, especialmente si pierde enseres o se ve privado de su uso.
¿Qué opciones tengo mientras dura el procedimiento?
Aunque el procedimiento judicial puede tardar, existen algunas medidas que puede adoptar el arrendador:
- Acumulación de reclamación de rentas a la demanda de desahucio.
- Solicitud de medidas cautelares, en casos graves, como evitar daños al inmueble.
- Negociación extrajudicial, ofreciendo una salida pactada (entrega voluntaria de llaves a cambio de condonación parcial de deuda, por ejemplo).
¿Debo seguir pagando los suministros si el contrato de suministros está a mi nombre?
La respuesta es NO si le has notificado que NO vas a seguir manteniendo el pago de los suministros que consume el arrendatario. En la demanda se puede acumular la reclamación del importe correspondiente al consumo de los suministros que constando el contrato a nombre del arrendador, lo ha consumido el arrendatario. Para saber más ver este enlace.
Conclusión: La única vía legal es el procedimiento judicial
La respuesta a la pregunta inicial es clara: no se puede acceder al inmueble si el inquilino no paga, salvo mediante el correspondiente procedimiento judicial. Cualquier actuación unilateral puede ser contraproducente y exponernos a responsabilidad penal y civil.
Como abogados especializados en arrendamientos y desahucios, recomendamos actuar con prudencia y rapidez, iniciando cuanto antes el procedimiento judicial correspondiente y evitando conductas que puedan vulnerar derechos fundamentales.
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