¿Qué es la fianza legal en el contrato de alquiler?
La fianza legal arrendaticia es un depósito en metálico que entrega el arrendatario al arrendador en el momento de firmar el contrato de alquiler. Tiene como finalidad garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato.
La Ley de Arrendamientos urbanos (Ley 29/1994) regula la fianza legal en su art. 36.
Artículo 36 Fianza
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
La obligatoriedad del arrendatario de prestar fianza en el contrato de alquiler.
La obligación básica del arrendatario, establecida legalmente, es la de prestar fianza en metálico en la cantidad equivalente a una mensualidad de renta cuando el contrato de arrendamiento es de viviendas y de dos mensualidades en el caso de contratos de uso distinto del de vivienda.
Según esto:
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- 1 mes de renta:
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- Uso de vivienda habitual.
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- 2 meses de renta:
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- Local comercial,
- Plaza de aparcamiento,
- Almacén,
- Nave industrial,
- Vivienda para uso de temporada.
- Solar o terreno urbano.
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Es habitual también solicitar dos meses de renta en el alquiler de viviendas amuebladas.
Pese a que la Ley de Arrendamientos Urbanos aplicable a los nuevos contratos a partir del 01 de enero de 1995, no establece una diferencia en cuanto a la cuantía de la fianza arrendaticia para viviendas amuebladas o vacías.
La práctica más común en la fianza legal en el contrato de alquiler de viviendas amuebladas es la de solicitar dos meses de fianza. Esta práctica deriva de la exigencia legal establecida en el anterior art. 105 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Paradójicamente, en el depósito de fianzas de alquiler en la Comunidad Autónoma de Cataluña, la ley autonómica establece que la cuantía de la fianza debe ser proporcional al plazo de duración del contrato.
«En los supuestos de arrendamiento de fincas urbanas por temporada, la cuantía de la fianza exigible, de acuerdo con el artículo 36.1 de la Ley del Estado 29/1994, debe ser proporcional al plazo de duración del contrato. En este caso debe tomarse como referencia que las dos mensualidades establecidas en el artículo 36.1 corresponden al contrato de un año de duración.En los contratos de duración igual o inferior a un mes, la fianza depositada queda automáticamente renovada por prórrogas sucesivas o nuevos contratos de la misma finca que se formalicen durante el período máximo que se determine por reglamento.» (Art. 3.2 Ley 13/1996)
De este artículo de la ley, se puede deducir que si el contrato de arrendamiento de temporada es de menos de un año (obviamente es de temporada), la fianza debe ser proporcional.
Esta redacción legal, conlleva que si el contrato de temporada es por 6 meses, la fianza a depositar debería ser, en consecuencia: la de 1 mes.
La obligatoriedad para el arrendatario, no impide la renunciabilidad del arrendador a la constitución de la fianza en el contrato.
Aunque el art. 36 de la LAU establece para el arrendatario la exigencia y prestación de la fianza en metálico, en virtud del art. 6 de la LAU no puede considerarse nula la cláusula contractual en la que el arrendador renuncie a exigirle la prestación de la fianza al arrendatario.
La renuncia del arrendador a exigir la fianza al arrendatario, no exime al arrendador de depositar ante la administración autonómica competente, el importe equivalente a la obligación establecida en el art. 36 LAU.
Si el arrendador a renunciado a exigir al arrendatario la prestación de la fianza legal arrendaticia, será el arrendador el que deberá depositar igualmente la misma cantidad en metálico ante la administración autonómica.
La no entrega de la fianza,… No es causa de resolución del contrato de arrendamiento, cuando el arrendador haya renunciado a su exigencia en el contrato de arrendamiento.
Las partes (arrendador y arrendatario) pueden pactar la prestación de cualquier otro tipo de garantía del cumplimiento de sus obligaciones, adicionalmente a la prestación de la fianza en metálico.
Desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 7/2019, el 06 de marzo de 2019, el importe de las garantías adicionales no podrá exceder de las dos mensualidades de renta.
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